Umowa deweloperska – co zawiera, jak ją podpisać i na co uważać w 2025 roku?

Umowa deweloperska to kluczowy dokument przy zakupie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera. Jej podpisanie wiąże się z poważnymi skutkami prawnymi i finansowymi, dlatego warto wiedzieć, co powinna zawierać, w jakiej formie musi być sporządzona oraz jakie zobowiązania jej stron, czyli nabywcy i dewelopera, powinna określać.

Przed jej zawarciem potencjalny nabywca powinien zapoznać się z prospektem informacyjnym wraz z załącznikami, które deweloper ma obowiązek mu udostępnić. W praktyce, zanim dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej, strony często zawierają umowę rezerwacyjną, która tymczasowo wyłącza wybraną nieruchomość z oferty sprzedaży dewelopera. Podpisanie umowy rezerwacyjnej nie oznacza jeszcze obowiązku zakupu nieruchomości. 

Co to jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to umowa zawierana między deweloperem (może nim być zarówno osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, jak i spółka – zobacz, jak wygląda zakładanie spółki z o.o. online) a osobą fizyczną – nabywcą własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego. 

Umowę deweloperską regulują przepisy ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa deweloperska). 

Zgodnie z art. 5 pkt 6 ustawy deweloperskiej, przez przez umowę deweloperską rozumie się umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się: do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa na rzecz dewelopera.

Przedmiotem umowy deweloperskiej, o której mowa w art. 5 pkt 6 ustawy deweloperskiej, może być zarówno samodzielny lokal mieszkalny w budynku wielomieszkaniowych, takim jak blok, apartamentowiec, czy segment, jak i dom jednorodzinny. Wraz z lokalem mieszkalnym sprzedawany jest również udział w nieruchomości, na której znajduje się budynek. Nieruchomość objęta przedsięwzięciem deweloperskim staje się współwłasnością wszystkich nabywców, tworząc tzw. nieruchomość wspólną. Udział w nieruchomości wspólnej ustala się natomiast proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu i pomieszczeń przynależnych w stosunku do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. W przypadku domów jednorodzinnych przedmiotem umowy deweloperskiej jest nieruchomość, na której znajduje się budynek lub udział w tej nieruchomości, co dotyczy zwłaszcza zabudowy szeregowej (tzw. segmentów).

Umowa deweloperska sama w sobie nie przenosi prawa własności nieruchomości, następuje to dopiero w wyniku podpisania odrębnej umowy przenoszącej własność, również w formie aktu notarialnego. Do tego czasu nabywca stopniowo wpłaca ustaloną cenę zgodnie z harmonogramem. Dzięki umowie deweloperskiej, inwestor zyskuje pewność co do odpowiedniego zabezpieczenia swoich praw oraz ochrony przed ewentualnymi nieprawidłowościami ze strony dewelopera.

Co istotne, umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, aby była ważna i wywoływała skutki prawne. Dotyczy to każdego przedsięwzięcia deweloperskiego, niezależnie od tego, czy obejmuje ono lokale mieszkalne, czy domy jednorodzinne.

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Zakres informacji, jakie musi zawierać umowa deweloperska, został określony w art. 35 ustawy deweloperskiej. Zawarte tam elementy obowiązkowe mają na celu zabezpieczenie interesów nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. 

Umowa deweloperska zawiera w szczególności:

• oznaczenie stron umowy deweloperskiej (nabywcy i dewelopera) oraz miejsca i daty jej podpisania;

• cenę nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej;

• informację o nieruchomości, na której ma być przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach

• określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;

• określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

• określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;

• termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej;

• zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo wybudowania domu jednorodzinnego na nieruchomości gruntowej, a następnie przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości;

• zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej;

• informację o zgodzie banku, kasy lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości.

W praktyce, zanim dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej, często zawierana jest także umowa rezerwacyjna; jej celem jest czasowe wyłącznie konkretnej nieruchomości stanowiącej przedmiot zainteresowania potencjalnego nabywcy, z oferty sprzedaży dewelopera (zapewnienie prawa wyłączności nabycia danej nieruchomości).

Warto zaznaczyć, że podpisanie umowy rezerwacyjnej nie oznacza jeszcze obowiązku zakupu nieruchomości – rezerwujący nie musi finalnie zawrzeć umowy deweloperskiej. Zazwyczaj jednak złożenie takiej rezerwacji wiąże się z uiszczeniem opłaty rezerwacyjnej. Często ma ona charakter bezzwrotny i stanowi wynagrodzenie dla dewelopera za czasowe wyłączenie nieruchomości ze sprzedaży. Zawarcie umowy rezerwacyjnej nie jest obowiązkowe – strony mogą od razu przystąpić do podpisania umowy deweloperskiej, jeśli są gotowe na ten krok.

Prawa nabywcy w umowie deweloperskiej

Zawarcie umowy deweloperskiej zapewnia nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego szereg praw chroniących jego interesy na każdym etapie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Kluczowym elementem tej ochrony jest prospekt informacyjny, który deweloper ma obowiązek sporządzić najpóźniej z chwilą rozpoczęcia sprzedaży. Wzór prospektu informacyjnego określa załącznik do ustawy deweloperskiej. Prospekt informacyjny zawiera m.in. dane identyfikacyjne dewelopera oraz opis jego dotychczasowych inwestycji, a także szczegółowe informacje dotyczące nieruchomości, na której ma być realizowane przedsięwzięcia deweloperskie.

Kolejnym istotnym prawem jest możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej w ściśle określonych sytuacjach, np. gdy deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami lub nie dotrzymał terminu przeniesienia własności nieruchomości. 

Ustawa deweloperska ściśle reguluje procedurę odstąpienia od umowy, wskazując zarówno konkretne przesłanki, jak i terminy oraz formę, w jakiej powinno ono nastąpić. Nabywca, który zamierza skorzystać z prawa odstąpienia, musi bezwzględnie przestrzegać tych wymogów, w szczególności zachować odpowiednią treść i formę oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej oraz dochować ustawowych terminów. Nieprawidłowo złożone oświadczenie o odstąpieniu może być nieskuteczne, dlatego przed podjęciem takiej decyzji warto dokładnie zapoznać się z przepisami lub skonsultować się z prawnikiem.

Podsumowując, prawa nabywcy wynikające z umowy deweloperskiej obejmują nie tylko dostęp do informacji, ale również konkretne mechanizmy ochronne. Nabywca ma m.in. prawo do ochrony swoich środków finansowych poprzez zamknięty lub otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, możliwość odstąpienia od umowy w określonych przypadkach, a także prawo do dochodzenia kar umownych zastrzeżonych za opóźnienie w odbiorze lokalu mieszkalnego.

Dlaczego warto sprawdzić umowę deweloperską?

Sprawdzenie umowy deweloperskiej przed jej podpisaniem to kluczowy etap w procesie zakupu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z rynku pierwotnego. Pomimo, że umowa została przygotowana na podstawie ustawy deweloperskiej, w praktyce często zawiera niejednoznaczne postanowienia, które mogą działać lub być interpretowane na niekorzyść nabywcy.

Przed podpisaniem umowy warto dokładnie przeanalizować jej treść. Taka analiza umożliwia ocenę wszystkich zobowiązań stron umowy deweloperskiej i pozwoli uniknąć wielu potencjalnych problemów i pułapek związanych z zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym. Jeśli potrzebujesz pomocy w opracowaniu dokumentów, sprawdź także ofertę tworzenia i opiniowania umów.

W umowach deweloperskich często występują postanowienia budzące wątpliwości, m.in.:

• brak kar umownych zastrzeżonych za opóźnienie w przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę albo ograniczenia w ich naliczaniu;

• niejasny sposób obliczania powierzchni lokalu;

• ogólnikowe postanowienia dotyczące standardu prac wykończeniowych.

Niektóre z tych postanowień mogą zostać uznane za klauzule abuzywne, czyli niedozwolone postanowienia umowne, których stosowanie jest zakazane w relacjach z konsumentami. Ich obecność w umowie deweloperskiej może znacząco osłabić pozycję prawną nabywcy, utrudniając np. dochodzenie roszczeń z tytułu wad nieruchomości lub opóźnień w przeniesieniu własności nieruchomości.

Jak wygląda profesjonalna analiza umowy deweloperskiej?

Analiza umowy deweloperskiej to nie tylko formalność, to realna szansa na uniknięcie problemów związanych z niejasnymi postanowieniami lub nadmiernym ryzykiem po stronie kupującego. Współpraca z prawnikiem pozwala ocenić, czy treść umowy deweloperskiej spełnia wymogi ustawy i należycie chroni interesy nabywcy.

W Kancelarii Radcy Prawnego proces sprawdzenia umowy deweloperskiej wygląda następująco:

1. Przesłanie dokumentów – klient przesyła umowę deweloperską e-mailem lub dostarcza ją osobiście.

2. Wstępna analiza – sprawdzana jest zgodność umowy z przepisami ustawy deweloperskiej oraz standardami rynkowymi.

3. Wskazanie ryzyk – identyfikowane są niekorzystne postanowienia umowy deweloperskiej, np. nieprecyzyjne określenie warunków odstąpienia od umowy, brak zastrzeżenia kar umownych, a także niejasności dotyczące sposobu obliczania powierzchni lokalu.

4. Propozycje zmian – klient otrzymuje konkretne sugestie, jak można zmodyfikować treść umowy, aby lepiej zabezpieczała jego interesy.

5. Konsultacja – omawiane są wszystkie zastrzeżenia do umowy, a klient uzyskuje odpowiedzi na pytania dotyczące poszczególnych postanowień, ich znaczenia prawnego oraz możliwych konsekwencji. Radca prawny wyjaśnia różnice między umową rezerwacyjną, umową deweloperską a umową przenoszącą własność, wskazuje kiedy następuje przeniesienie własności mieszkania oraz jakie są formalności związane z odbiorem technicznym lokalu.

6. Wsparcie w negocjacjach – jeśli klient sobie tego życzy, radca prawny może uczestniczyć w rozmowach z deweloperem.

Dzięki takiej współpracy nabywca otrzymuje nie tylko analizę, ale też realne wsparcie w procesie zakupu mieszkania lub domu – począwszy od zawarcia umowy rezerwacyjnej, przez podpisanie umowy deweloperskiej, aż do przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę.

Ile kosztuje sprawdzenie umowy deweloperskiej?

Koszt analizy umowy deweloperskiej zależy przede wszystkim od objętości dokumentu, stopnia jego skomplikowania oraz zakresu oczekiwanej pomocy. Nie każda umowa deweloperska zawiera te same ryzyka – niektóre umowy są przejrzyste, inne pełne niejednoznacznych postanowień, w tym dotyczących kar umownych, określenia wysokości odsetek, czy warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej.

W Kancelarii Radcy Prawnego każda umowa deweloperska poddawana jest wstępnej, bezpłatnej ocenie, na podstawie której przedstawiana jest indywidualna wycena oraz zakres działań dostosowanych do potrzeb klienta. Dzięki temu klient z góry wie, z jakim zakresem pracy wiąże się analiza i nie ponosi ryzyka nieprzewidzianych kosztów.

W przypadku bardziej złożonych umów wycena obejmuje również dodatkowe wsparcie, np. udział radcy prawnego w negocjacjach z deweloperem albo przygotowanie alternatywnych propozycji postanowień. Podczas analizy sprawdzane są m.in warunki płatności oraz konsekwencje ewentualnych opóźnień, zasady przeniesienia własności nieruchomości, a także warunki odstąpienia od umowy.

Jeśli chcesz dowiedzieć się, ile kosztowałoby sprawdzenie Twojej umowy deweloperskiej – prześlij dokument do wstępnej analizy. W odpowiedzi otrzymasz jasną, przejrzystą wycenę, bez ukrytych kosztów i zobowiązań.

Ryzyka związane z umową deweloperską

Podpisanie umowy deweloperskiej, choć stanowi ważny krok w drodze do zakupu własnego mieszkania lub domu jednorodzinnego, wiąże się z konkretnymi ryzykami, które warto dokładnie przeanalizować przed zawarciem umowy. Jednym z najczęstszych zagrożeń jest brak przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu w terminie wskazanym w umowie. Opóźnienia w budowie, problemy finansowe dewelopera lub komplikacje formalne mogą skutkować wydłużeniem terminu realizacji inwestycji, a tym samym opóźnieniem w przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę.

Kolejnym istotnym ryzykiem są niekorzystne postanowienia dotyczące kar umownych. Zbyt niskie kary za opóźnienia lub niejasne zasady ich naliczania mogą znacząco utrudnić nabywcy dochodzenie swoich roszczeń odszkodowawczych. Warto również zwrócić uwagę na postanowienia dotyczące możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej – ich brak lub nieprecyzyjność mogą skutkować poważnymi konsekwencjami prawnymi.

Nie bez znaczenia jest również kwestia ochrony środków finansowych nabywcy. Brak mieszkaniowego rachunku powierniczego może narazić nabywcę na utratę wpłat – np. w przypadku upadłości dewelopera. Dlatego przed podpisaniem umowy warto upewnić się, że korzysta on z odpowiednich mechanizmów zabezpieczających środki wpłacone przez nabywcę i zawarł umowę o prowadzenie rachunku powierniczego dla przedsięwzięcia deweloperskiego.

Podsumowując, ryzyka wynikające z umowy deweloperskiej dotyczą zarówno aspektów prawnych, jak i finansowych. Ich wczesna identyfikacja, zwłaszcza w zakresie kar umownych, rachunku powierniczego oraz prawa odstąpienia od umowy – pozwala zminimalizować zagrożenia i znacząco zwiększyć bezpieczeństwo całej transakcji.